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建商多從「容積率」、「基地特色」和「當地房價行情」來評估是否有都更價值

容積率、地段決定都更價值

不少人總以為自己的房屋價值很高，甚至以為可以不花一毛錢就能夠老屋換新屋、一坪換一坪，其實不然。陳佳蔚分析，房屋的原始容積率和地段，就決定了未來「能蓋幾層樓」，更決定了建商進入開發的意願。

容積率越高的地區、越容易吸引建商進入開發。不過都更最主要的關鍵，還是在於「地段的價值」。換句話說，就是房價越高的地方、都更的價值越高，也越能吸引建商進駐都更。

倘若該區域房價低，有些地主又擺著高姿態，對建商來講，根本就「沒有」參與都更的意願，再加上不少住戶以為自己的老屋價值高、態度拿翹，更讓不少建商難以整合都更。

尤其遇到文林苑事件後，不少建商更是直接對外表示，不再參與都更案。遠雄建設董事長趙藤雄曾說，未來不參與都更，也會停止手上的都更案。長虹建設董事長李文造直言，如果沒有必要，最好不要進行都更，除非該地段真的有難以取代的價值。

一坪不見得可以換一坪

前幾年都市更新熱，政府也帶頭推出更多優惠方案，刺激老公寓參與都更的意願，「老公寓一坪換一坪」的方案，只要屋齡超過30年、4樓或5樓公寓佔全部基地1/3以上、基地面積達2000平方公尺以上(約605坪)、一半以上住戶同意，政府就可提供2倍容積獎勵。

雖然方案誘人，不過其實非常難申請。東亞建築經理公司副總經理唐惠群，對建設公司來說，老公寓一坪換一坪的可行性非常低，因為包含上百戶住戶，每個住戶對都更意見與想法都不一樣，光是要談妥就得花去相當多的時間。

尤其現在消防法規限制，新房屋的公設比都得拉高到30%以上，老公寓公設比可能只有5%以下，一樣是權狀30坪的房屋，老公寓的室內坪數可以到28.5坪，但新房屋的室內坪數只有21坪，如果室內坪數不變的話，新房屋至少要換成40坪的房屋，才可能跟以前的老公寓的室內一樣大。