- Oct 02 Wed 2013 20:52
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美河市之美
- Oct 01 Tue 2013 17:43
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地上權分割 最快10月上路
- Oct 01 Tue 2013 17:41
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地上權漸成趨勢 可望有「抑」房價
地上權漸成趨勢 可望有「抑」房價
2013/09/30
【聯合報╱本報記者江碩涵】
近年都會地區土地價格屢破新高紀錄，房價不斷上漲。如果地上權住宅貸款條件能與一般房屋相同，應該有機會打破國人「有土斯有財」的觀念，也有抑制房價的效果。
地上權已不是新的土地開發方式，中國大陸、新加坡多是地上權住宅，就連英國也積極推動地上權住宅，動輒七十年起跳，最長的地上權甚至高達九百九十九年。
中國大陸地上權住宅住戶，是以「地上權分割分戶」概念辦理貸款，意味著住戶仍擁有土地所有權，只是到了一定時限就得歸還政府，或繼續簽約。
英國地上權住宅則與台灣一樣，住戶僅有「房屋使用權」，但英國政府認定房屋使用權等同於一般不動產，因此銀行可以貸款給地上權住戶，貸款成數、利率都無異。
台灣地上權目前多限定為五十年，在地上權不得分割的情況下，民眾購買地上權住宅僅有房屋使用權，難貸款、房屋價值被低估、難脫手，都是地上權住宅接受度低的原因。
「有土斯有財」是台灣民眾長久以來根深柢固的觀念，民眾對於地上權住宅的接受度原本不高；但地上權住宅行情低，加上不少建案都在市中心，不少人已能接受。
政府若有心推動地上權住宅，應建立一套地上權鑑價、放貸、購屋標準，重新建構一種新的居住模式，讓民眾多一種選擇，間接降低高房價。
2013/09/30
【聯合報╱本報記者江碩涵】
近年都會地區土地價格屢破新高紀錄，房價不斷上漲。如果地上權住宅貸款條件能與一般房屋相同，應該有機會打破國人「有土斯有財」的觀念，也有抑制房價的效果。
地上權已不是新的土地開發方式，中國大陸、新加坡多是地上權住宅，就連英國也積極推動地上權住宅，動輒七十年起跳，最長的地上權甚至高達九百九十九年。
中國大陸地上權住宅住戶，是以「地上權分割分戶」概念辦理貸款，意味著住戶仍擁有土地所有權，只是到了一定時限就得歸還政府，或繼續簽約。
英國地上權住宅則與台灣一樣，住戶僅有「房屋使用權」，但英國政府認定房屋使用權等同於一般不動產，因此銀行可以貸款給地上權住戶，貸款成數、利率都無異。
台灣地上權目前多限定為五十年，在地上權不得分割的情況下，民眾購買地上權住宅僅有房屋使用權，難貸款、房屋價值被低估、難脫手，都是地上權住宅接受度低的原因。
「有土斯有財」是台灣民眾長久以來根深柢固的觀念，民眾對於地上權住宅的接受度原本不高；但地上權住宅行情低，加上不少建案都在市中心，不少人已能接受。
政府若有心推動地上權住宅，應建立一套地上權鑑價、放貸、購屋標準，重新建構一種新的居住模式，讓民眾多一種選擇，間接降低高房價。
- Oct 01 Tue 2013 17:38
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使用權求貸無門 現在買賣方都「卡」
使用權求貸無門 現在買賣方都「卡」
2013/09/30
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】
林小姐在二○一○年時以每坪四十二萬元買下台北車站對面的「京站」地上權住宅，權狀十五坪、總價六百三十萬元；因為是地上權住宅，使用年限為四十四年，銀行只願貸款三百萬元。
最近，林小姐願以每坪五十五萬元、總價八百二十五萬元出售給另一個買家，但買家申請貸款時，原放貸銀行卻認定房屋年限只剩四十一年、房價剩每坪三十八萬元，僅市價七折。換句話說，即使銀行接受房貸換約，卻只願意提供最高三百萬元房貸。
若按照售價換算，等於新買家只能貸款三成多，與一般房屋貸款可貸到七成，差距相當大，買家決定不買。
類似的案例層出不窮。地上權住宅不僅換手時貸款有問題，地上權住宅新推案甚至面臨無法貸款的難題，導致建商推地上權住宅求貸無門。
日勝生集團營運事業群副執行長黃森義表示，地上權住宅會這麼難貸款，主要原因就是地上權屋主沒有土地所有權，住戶無法到地政事務所登記「房屋使用權」，所以銀行認定地上權住宅不是一般房地產產品，無法放貸。
黃森義表示，日勝生二○○六年推出「京站」，僅銷售「房屋使用權」，但銀行無法以使用權作為擔保品，導致買方無法貸款；最後由日勝生出面與京城銀行交付信託，貸款才放行。「京站」成為「不分割地上權」也能貸款的地上權住宅先例。
他表示，地上權住宅與一般房屋一樣，房價會隨著區域行情上漲；但因使用年限，在傳統銀行業的估價中被視為「逐年折舊」，使房屋價值被低估、無法成為抵押貸款擔保品。
近年來政府主推地上權標售案件，目前大台北房市已累積超過兩百億元的地上權住宅新推案量。黃森義表示，政府卻沒有相關貸款配套措施，讓建商難以推案、貸款。
財政部研擬「分割地上權」，世邦魏理仕總監林宗憲表示，地上權住宅若真的採取分割分戶，就與一般住宅幾乎沒有差別；但政府不應朝「分割地上權」的方向邁進，只要放寬銀行貸款限制，重新定義「房屋使用權」的法律地位，讓住戶可以到地政事務所登記「房屋使用權」，銀行自然願意放貸，房屋價值也自然會反映在市場行情上。
華固建設總經理洪嘉昇表示，華固將以公司名義直接向銀行融資，再與買方簽訂「分期付款」契約，若買方轉售房屋，新買方則再與華固換約，繼續分期付款，這也只是放貸者從銀行轉為建商而已。
2013/09/30
【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】
林小姐在二○一○年時以每坪四十二萬元買下台北車站對面的「京站」地上權住宅，權狀十五坪、總價六百三十萬元；因為是地上權住宅，使用年限為四十四年，銀行只願貸款三百萬元。
最近，林小姐願以每坪五十五萬元、總價八百二十五萬元出售給另一個買家，但買家申請貸款時，原放貸銀行卻認定房屋年限只剩四十一年、房價剩每坪三十八萬元，僅市價七折。換句話說，即使銀行接受房貸換約，卻只願意提供最高三百萬元房貸。
若按照售價換算，等於新買家只能貸款三成多，與一般房屋貸款可貸到七成，差距相當大，買家決定不買。
類似的案例層出不窮。地上權住宅不僅換手時貸款有問題，地上權住宅新推案甚至面臨無法貸款的難題，導致建商推地上權住宅求貸無門。
日勝生集團營運事業群副執行長黃森義表示，地上權住宅會這麼難貸款，主要原因就是地上權屋主沒有土地所有權，住戶無法到地政事務所登記「房屋使用權」，所以銀行認定地上權住宅不是一般房地產產品，無法放貸。
黃森義表示，日勝生二○○六年推出「京站」，僅銷售「房屋使用權」，但銀行無法以使用權作為擔保品，導致買方無法貸款；最後由日勝生出面與京城銀行交付信託，貸款才放行。「京站」成為「不分割地上權」也能貸款的地上權住宅先例。
他表示，地上權住宅與一般房屋一樣，房價會隨著區域行情上漲；但因使用年限，在傳統銀行業的估價中被視為「逐年折舊」，使房屋價值被低估、無法成為抵押貸款擔保品。
近年來政府主推地上權標售案件，目前大台北房市已累積超過兩百億元的地上權住宅新推案量。黃森義表示，政府卻沒有相關貸款配套措施，讓建商難以推案、貸款。
財政部研擬「分割地上權」，世邦魏理仕總監林宗憲表示，地上權住宅若真的採取分割分戶，就與一般住宅幾乎沒有差別；但政府不應朝「分割地上權」的方向邁進，只要放寬銀行貸款限制，重新定義「房屋使用權」的法律地位，讓住戶可以到地政事務所登記「房屋使用權」，銀行自然願意放貸，房屋價值也自然會反映在市場行情上。
華固建設總經理洪嘉昇表示，華固將以公司名義直接向銀行融資，再與買方簽訂「分期付款」契約，若買方轉售房屋，新買方則再與華固換約，繼續分期付款，這也只是放貸者從銀行轉為建商而已。
- Oct 01 Tue 2013 17:31
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住宅地上權分割 財部研擬有條件開放
住宅地上權分割 財部研擬有條件開放
記者林政忠／台北報導
財政部積極推動地上權標案，但住宅地上權的承購者僅有「使用權」，融資貸款困難，開發商紛紛打退堂鼓。財政部國產署正研擬修正「地上權作業要點」，未來將有條件開放地上權「分割移轉」，有助民眾融資貸款。 不過，國產署官員昨天證實，開放分割移轉必須舉行跨部會協商，提出完整配套方案，十一月底將開標的台北市敦化北路「台北學苑」地上權標案還無法適用，而且即使將來實施也無法溯及既往。 政府從民國八十五年推動設定地上權標案，一開始曾開放分割移轉，推動五年共標脫三宗住宅地上權，開發商得標後興建集合式住宅，最後分戶高達三百八十多戶。 不過，後來因為管理不易，國產署從民國八十九年起限制分割移轉，「地上權不再製造集合式住宅」；此後八年陷入「空窗期」，未再標脫住宅地上權。 民國九十九年，行政院禁售雙北大面積國有地後，國產署轉而重新積極推動設定地上權，但維持禁止分割移轉規定，至今共標脫卅案，權利金總收益超過一百四十億元、每年租金收益約九千四百萬元。 不過，國產署近來推出住宅地上權標案，標脫率約五成，甚至部分台北市精華地段也無人投標。官員指出，住宅地上權無法分割移轉，承購者僅取得使用權、沒有部分地上權，銀行認為使用權不屬於擔保品，難辦理融資貸款；就算獲得貸款，貸款成數常低於六成、利率超過百分之三。 國產署九月十日曾召開座談會，與會的不動產業者表示，年輕人、經濟能力較差者想購買住宅地上權，卻因貸款障礙，影響購買意願，降低地上權住宅流通性；一旦開放地上權分割移轉，有助於民眾向銀行取得較高貸款額度和較低利率。 國產署官員表示，「我們會參考業界的意見」，作業要點正在研修中，傾向開放地上權分割移轉，但僅適用未來新案，「不得溯及既往」；另外，日後得標業者必須承擔無償管理責任，並預繳履約保證金。
原文網址: 住宅地上權分割 財部研擬有條件開放 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/40710543076.html
記者林政忠／台北報導
財政部積極推動地上權標案，但住宅地上權的承購者僅有「使用權」，融資貸款困難，開發商紛紛打退堂鼓。財政部國產署正研擬修正「地上權作業要點」，未來將有條件開放地上權「分割移轉」，有助民眾融資貸款。 不過，國產署官員昨天證實，開放分割移轉必須舉行跨部會協商，提出完整配套方案，十一月底將開標的台北市敦化北路「台北學苑」地上權標案還無法適用，而且即使將來實施也無法溯及既往。 政府從民國八十五年推動設定地上權標案，一開始曾開放分割移轉，推動五年共標脫三宗住宅地上權，開發商得標後興建集合式住宅，最後分戶高達三百八十多戶。 不過，後來因為管理不易，國產署從民國八十九年起限制分割移轉，「地上權不再製造集合式住宅」；此後八年陷入「空窗期」，未再標脫住宅地上權。 民國九十九年，行政院禁售雙北大面積國有地後，國產署轉而重新積極推動設定地上權，但維持禁止分割移轉規定，至今共標脫卅案，權利金總收益超過一百四十億元、每年租金收益約九千四百萬元。 不過，國產署近來推出住宅地上權標案，標脫率約五成，甚至部分台北市精華地段也無人投標。官員指出，住宅地上權無法分割移轉，承購者僅取得使用權、沒有部分地上權，銀行認為使用權不屬於擔保品，難辦理融資貸款；就算獲得貸款，貸款成數常低於六成、利率超過百分之三。 國產署九月十日曾召開座談會，與會的不動產業者表示，年輕人、經濟能力較差者想購買住宅地上權，卻因貸款障礙，影響購買意願，降低地上權住宅流通性；一旦開放地上權分割移轉，有助於民眾向銀行取得較高貸款額度和較低利率。 國產署官員表示，「我們會參考業界的意見」，作業要點正在研修中，傾向開放地上權分割移轉，但僅適用未來新案，「不得溯及既往」；另外，日後得標業者必須承擔無償管理責任，並預繳履約保證金。
原文網址: 住宅地上權分割 財部研擬有條件開放 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/40710543076.html
- Oct 01 Tue 2013 17:28
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地上權住宅分割鬆綁 貸款上看七成
- Sep 30 Mon 2013 09:51
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買賣停車位須課奢侈稅嗎?
- Sep 30 Mon 2013 09:44
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二次施工報拆風險高 常見挑高夾層 陽台外推
- Sep 30 Mon 2013 09:41
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房價開銷省一半 北才南遷正流行
- Sep 30 Mon 2013 09:33
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八里•二重疏洪道 交通利多刺激 房市發熱
